中铁建地产“复活赛”：25亿补仓上海与去化压力

观点网在上海2025年四批次土地供应当中，中铁建地产无疑是大赢家之一。

最新消息显示，5月9日，中铁建地产击败保利、招商等，以24.71亿元、溢价率20.42%的价格抢下松江地块。

这是其时隔一年再度补仓上海。

实际上，近两年，中铁建地产在长三角一带的土地储备不断减少，但碍于资金与去化压力，这家企业在投拓端显得尤为谨慎。

针对此次公开市场拿地，有熟悉上海的业内人士认为，一方面说明了中铁建地产对上海市场的决心，另一方面亦体现了其补仓压力。

实际上，自2012年入沪以来，中铁建地产便不断加码这座城市，但表现一直略显平淡，似乎还在等待一个“王牌项目”的诞生。

补仓

松江地块的竞争并不算激烈。

5月9日，上海四批次土拍拉开帷幕，本次涉及出让地块共计4宗，出让总出让面积10.1万平方米，总建筑面积23.7万平方米，起价84.1亿元。其中，最有看点的莫过于杨浦地块和松江地块。

相较于杨浦地块72轮的激烈举牌，松江新城地块却是一轮游。

资料显示，松江区SJC10006单元C03A-04号地块位于松江区中山街道，东至茸吉路，南至河道，西至河道，北至规划路，出让面积4.25万平方米，容积率2.3，建筑高度60米，建筑面积9.77万平方米，地块性质为住宅用地。

地块起拍价为20.52亿元，起拍楼面积为2.1万元/平方米，吸引了保利发展、招商、中铁建地产、象屿+天安联合体四家主体报名。

开拍之后，保利、招商等均按兵不动，只有中铁建地产举牌报价，最终以24.71亿元的代价成功竞得上述地块，溢价率为20.42%，楼面价2.53万元/平方米。

地块还要求配置一处公共空间，面积不小于1500平方米；同时配置一处日间照料中心200平方米，一处老年活动室200平方米、一处养育托管点360平方米等。

整体来看，松江地块周边整体配套较为成熟，教育方面，有上海外国语大学松江外国语学校、外国语附属松江云间小学及中学等。

医疗方面，距离上海市养志康复医院、上海市第一人民医院均在五公里范围内；商业配套方面，距离松江万达广场两公里。

有业内人士表示，松江地块所处片区整体较为成熟，后续项目开发、销售有一定的客源基础。

值得注意的是，该地块将中小套型比例设定为45%，集采价2500元/平方米，与周边改善型客户需求较为契合。

观点新媒体了解到，项目周边在售新盘较多，其中恒都·云湾、华发·海上都荟和嘉利椿廷均为刚需盘，参考价格在4.4万元/平方米到4.7万/平方米不等。

至于改善盘，五公里范围内在售的项目共有两个，其一为恒都·云璟，其二为国贸海上原墅，后续或将与中铁建地产松江地块形成直接的竞争。

压力

此次拿地无疑是中铁建地产对上海区域土地储备的有力补充。

据了解，中铁建地产上一次在上海拿地要追溯到2024年3月，彼时联手国贸以上限价49.75亿元中签浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，楼面价55674元/平方米，溢价率10%。

这是中铁建地产2024年在上海拿下的唯一一宗地块。

时隔一年再度补仓，业内人士表示，中铁建地产近几年在上海的投拓力度有所减少，导致其当下土储压力较大。

实际上，中铁建地产自2007年3月组建，2012年正式进入上海，至今在华东已经发展了14年时间。截至目前，已经覆盖了包括上海、浙江、江苏三省两市，共计10个城市，布局近60个项目。

据不完全统计，2022年在上海共计获取三宗地块，总成交价69.26亿元，2023年投拓更为积极，权益拿地金额达到了121.94亿元。

不过，2024年开始，上海拿地力度明显减少，年内仅获取一宗地块；2025年至今，也仅拿下松江区一宗地块。

对中铁建地产而言，当下市场需求端压力仍未减小，原有项目消化难度较大，导致其于上海市场的布局愈发谨慎。

查阅“铁建好房”小程序发现，目前中铁建地产在上海在售项目共有6个，其中浦东新区、闵行区各两个，松江区及奉贤区各一个。

数据来源：铁建好房、观点指数整理

其中，位于浦东新区的国贸中国铁建·西派上海，该项目于2024年10月18日首次开盘，当天销售16亿元，去化率达到8成，成为浦东内中环区域热门楼盘。今年4月30日，该项目迎来四批次认筹，认筹率突破150%。

上述业内人士透露：“西派上海是中铁建地产在上海比较成功的一个项目。”

该人士进一步表示，西派上海的热度在预期之内，一方面，项目所处张江板块是上海高科技产业的高地，积累了大量尖端产业与人才，可支配收入较高；另一方，项目价格较低，吸引大量购房者。

据了解，西派上海联动价锁定为9.2万元/平方米，而直线300米的浦东北蔡宅地，由绿地今年3月拿下，地块价格已经达到了7.14万元/平方米，未来新房售价保守预估为11万元/平方米。面包价格直逼面粉价格，这也是西派上海备受市场青睐的原因。

但在西派上海项目当中，中铁建地产持股比例为45%，不并入报表当中。

相比之下，同样位于浦东新区的中铁建东来壹号却是另一番光景。

据市场报道，该项目同样在2024年开盘，但首次开盘仅有2组意向客户签订了购房意向书，认购率不足1%。

观点新媒体查阅上海网上房地产数据，该项目于2024年4月29日获取一张预售许可证，可售商品房套数共计260套，可售面积2.54万平方米。截至2025年5月11日，该项目已售套数仍旧为零。

而闵行区两个项目分别是中国铁建·花语前湾和中国铁建&万科·朗拾花园；松江区项目为中国铁建花语天境，奉贤区项目为中国铁建·熙语。

位于闵行梅陇项目朗拾花园以及松江的花语天境曾传出降价风波。

查阅发现，去年5月，朗拾花语四期过会，加推380套房源，均价约为7.18万元/平方米，与三期的7.69万元/平方米均价相比，下降了5092元/平方米。

位于松江区的花语天境同样如此，2022年10月31日首次开盘最高报价达到6.73万元/平方米，但在2024年4月加推的51套房源当中，最低价格降至4.25万元/平方米。

在“以价换量”的营销策略下，中铁建地产于上海的销售情况取得了一定成效，部分项目去化情况有所提振。但纵观整个长三角区域，整体货源的去库存压力仍旧不小。

2024年，该公司在长三角区域的可供销售面积达到3351.97万平方米，报告期内预售面积为265.04万平方米，库存还有超过3000万平方米。

多重压力之下，中铁建地产于长三角地区的业绩贡献亦出现下滑。

数据来源：企业财报、观点指数整理

财报显示，2022年，该公司在长三角区域已预售面积为257.23万平方米，销售金额为544.67亿元，期内结转收入227.6亿元。

2023年，该公司在长三角区域的销售金额降至452.66亿元，而2024年仅剩下298.48亿元，呈现逐年下降的态势。

对中铁建地产而言，上海作为重要布局的城市之一，但近几年表现却不及预期，此次一举夺得松江地块，能否打造其在沪上新的标杆项目？

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